Teilungserklärungen

Eine Teilungserklärung ist die Urkunde, mit der die Immobilie in Raumeigentum aufgeteilt wird. Sie legt insbesondere den Umfang des Sondereigentums fest, ob die gebildeten Räume als Wohnungen genutzt werden sollen und welche Sondernutzungsrechte am gemeinschaftlichen Eigentum existieren bzw. eingeräumt werden können.

Wohnungseigentum entsteht durch notarielle Teilungserklärung und deren Vollzug im Grundbuch. Der Teilungserklärung sind die Baupläne beigefügt, aus denen sich ergibt, in welcher Weise die Aufteilung erfolgt. Die zuständige Baubehörde muss zu diesen Plänen bescheinigen, dass die einzelnen Wohnungen in sich abgeschlossen sind, also z.B. kein freier Zugang von einer Wohnung in die andere Wohnung besteht.

In die notarielle Urkunde werden auch die weiteren Regeln für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufgenommen, die sogenannte Gemeinschaftsordnung. Je nachdem, ob es sich um eine Vielzahl von Wohnungen (große Wohnanlage) oder eine kleine Aufteilung (z. B. Zweifamilienhaus der Eltern wird in Wohnung für Sohn und Tochter aufgeteilt, auf einem Grundstück soll ein Doppelhaus errichtet werden) handelt, ist eine maßgeschneiderte Gemeinschaftsordnung zu entwerfen. Geregelt werden können z. B. folgende Fragen:

• Aufteilung der Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, Strom, Heizung, Wasser, Versicherungen u. a.
• Ablauf der Wohnungseigentümerversammlung, Stimmrecht
• Zuständigkeit für Reparaturen

Oft wird es sich empfehlen, von der gesetzlichen Regelung abzuweichen. So ist es z. B. bei einer Wohnanlage, die aus mehreren Häusern mit je mehreren Wohnungen auf einem Grundstück besteht, regelmäßig nicht sachgerecht, dass die Eigentümer der verschiedenen Häuser über Reparaturmaßnahmen der jeweils anderen Häuser mitentscheiden.

Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte vor Unterzeichnung des notariellen Vertrages die Teilungserklärung sowie sämtliche, für das Gemeinschaftsverhältnis maßgebenden Beschlüsse der Eigentümer durchsehen bzw. sich vom Verkäufer übergeben lassen.